Contratti di locazione

Principali tipologie di contratto di locazione

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• Contratto di affitto a canone libero 

• Contratto di affitto a canone concordato 

• Contratto di affitto convenzionato 

• Contratto di affitto transitorio 

• Contratto di affitto a studenti universitari 

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• Contratto di affitto a canone libero 

Il canone previsto per questo tipo di contratto è determinato liberamente dalle parti. È uno dei contratti di affitto più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto quattro + quattro. La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta. Al di là dei limiti previsti per la durata, puoi decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l'adeguamento Istat del canone. 

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• Contratto di affitto a canone concordato 

Se decidi di adottare questo tipo di contratto, avrai una serie di aspetti da considerare. In base a quelli che sono gli accordi territoriali, sono stabilite le fasce di oscillazione del canone di locazione .All’interno di queste fasce è possibile concordare, tra le parti, il canone per il contratto, tenendo conto di fattori come le caratteristiche dell’edificio (stato manutentivo dell’intero stabile) oppure dell’unità o porzione di unità immobiliare, e quindi della tipologia e stato manutentivo dell’alloggio, del suo stato, della eventuale presenza di posto auto, box o cantina (le pertinenze), di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e della dotazione di servizi tecnici come ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica e condizionamento d'aria. Se non opti per la cedolare secca che prevede per questo tipo di contratto un’aliquota agevolata del 10% (in caso di canone libero è del 21%), dovrai tenere conto dell’aggiornamento del canone in misura contrattata (non superiore al 75% della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.

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Il contratto di affitto a canone concordato a sua volta può essere: 

• contratto convenzionato; 

• contratto transitorio; 

• contratto a studenti;

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• Contratto convenzionato; 

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 che disciplina questo contratto, definito anche contratto tre + due, prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico biennale alla scadenza, nel caso in cui le parti non si accordano sul rinnovo triennale e sempre che non venga fatta una disdetta. Questo contratto ha una durata variabile e senza dubbio più breve rispetto a quella dei contratti quattro + quattro. L'aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone calmierato, che viene di solito fissato da una tabella concordata nei diversi Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.Avrai un ulteriore vantaggio, dal punto di vista fiscale, cioè quello di essere gravato da minori imposte e, in alcuni casi, di poter usufruire anche di agevolazioni fiscali. 

 

• contratto transitorio; 

Largamente utilizzato e diffuso è anche il contratto transitorio, cioè quello che ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, riconducibili sia a chi va in affitto (conduttore) che a chi affitta (locatore), come ad esempio: 

mobilità dovuta alla tua professione; 

esigenze di studio; 

apprendistato; 

formazione professionale; 

ricerca di soluzioni occupazionali. 

Anche questo tipo di contratto può essere redatto solo se utilizzi il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale. 

 

• contratto a studenti 

Se sei uno studente universitario hai anche la possibilità di usufruire di questo tipo di contratto che ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima. È possibile recedere dal contratto di affitto solo se intendi risolvere il contratto prima della sua naturale scadenza e in presenza di determinate condizioni Puoi usufruire di questo tipo di contratto se hai nella stessa città in cui vivi la sede dell’università, o dei corsi universitari distaccati e di specializzazione, o di istituti di istruzione superiore oppure se abiti nei comuni limitrofi oppure se sei iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in Comuni diversi da quello di residenza. Questo contratto di affitto può essere sottoscritto o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale. Sono previsti vincoli sia per il canone sia per le norme accessorie. 

 

Tra le novità del Decreto nuovi modelli di contratto di affitto a canone concordato 

Nuovi modelli per i contratti di affitto transitori, ad uso abitativo a canone concordato e per studenti universitari sono stati previsti dal Decreto del 16 gennaio 2017 che è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017. Nel decreto sono stati definiti i nuovi criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di questi contratti. 

 

La registrazione dei contratti di affitto 

Tieni presente che questi contratti di affitto sono soggetti a registrazione. È obbligatorio, fatta eccezione per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l'intero anno, registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso. Nel caso in cui questa operazione non venga fatta, il contratto, per quanto sia in regola per tutti gli altri aspetti, risulterà nullo. 

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Attestato di Prestazione Energetica (APE) 

È necessario inserire all’interno del contratto una clausola con la quale chi è in affitto (il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. 

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Non dimenticarti che qualunque contratto di affitto deve essere comunicato tramite il nuovo modello RLI (“Richiesta di registrazione ed adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto immobili”). Il modello RLI deve quindi essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate. Ecco i casi in cui si utilizza: 

• la registrazione del contratto di affitto; 

• la cessione del contratto di affitto; 

• il subentro del contratto di affitto; 

• la risoluzione del contratto di affitto;